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【稅務財會】免租期和一次性收取房屋租金的財稅處理

時間:2014-11-21 10:53 來源:網絡 作者:魏海樂 朱恭平 點擊:

  甲資產經營管理有限公司(以下簡稱甲方)從事房地產經營管理、租賃、銷售與物業管理。2013年8月,甲方與乙方簽訂了一份房屋經營租賃合同。甲方出租給乙方的商業用房總建筑面積3000平方米,原值1000萬元。租期自2013年9月1日至2016年12月31日,其中2013年9——12月為免租期。雙方約定,年租金80萬元,乙方在2014年1月10日前將三年租金240萬元一次性支付給甲方。乙方按期支付房租。

  現從房產稅和企業所得稅角度,分析甲方在免租期和一次性取得房屋租金情形下的財稅處理。

  房產稅

  《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)明確,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

  主管稅務機關規定,從價計征房產稅按原值扣除30%后的計稅余值計算。2013年9-12月,甲方應交房產稅=1000×(1-30%)×1.2%×4÷12=2.80萬元。2014-2016年,各年按租金收入申報房產稅=80×12%=9.60萬元。

  企業所得稅

  《企業會計準則講解——租賃》(2010版)。出租人對經營租賃提供激勵措施,如提供免租期的,出租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內,按直線法或其他合理的方法進行分配,免租期內出租人應當確認租金收入。2013年應確認租金收入=240÷(36+4)×4=24萬元。2014-2016年,每年應確認房租收入=240÷(36+4)×12=72萬元。

  《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅若干問題的通知》(國稅函[2010]79號)規定,根據《實施條例》的第十九條規定,企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入,應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中如果交易合同或協議中規定的租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。

  《國家稅務總局關于做好2009年企業所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)文件。企業在計算應納稅所得額及應納所得稅時,財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的,應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定未明確的,在沒有明確規定之前,暫按企業財務、會計規定計算。因此,在免租期和一次性收取房租條件下,財務上確認的租賃收入與稅法規定應一致,即2013年房租應稅收入24萬元,2014-2016年,每年房租應稅收入72萬元。

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